A la hora de pedir un préstamo hipotecario hay varios factores que debe tener en cuenta.

Un préstamo hipotecario se diferencia de otros tipos de prestamos, en que la garantía de pago es la vivienda adquirida. Se constituye en documento publico, esto es, ante un Notario, y esta escritura se registra en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Como la garantía de pago es la propia vivienda, la falta de pago supondría que el Juez sacara a subasta publica el inmueble para pagar a la entidad financiadora, en caso de impago.

TIPOS DE HIPOTECAS

Tipos	Descripción	Inconvenientes
Interés fijo	La cuota a pagar en todo el periodo de duración del préstamo es siempre la misma, con independencia de las variaciones del mercado. Usted siempre pagara lo mismo.	Suelen ser intereses relativamente altos, por lo que se puede quedar desfasado respecto a la evolución del mercado
Interés variable	Es el más utilizado. El tipo de interés varía según el precio oficial del dinero. Se suelen revisar cada 6 o 12 meses. Se conceden a tipos más bajos y a periodos más amplios que el interés fijo.	El inconveniente es que pueden subir con el mercado.
Interés Mixto	Combinan los dos anteriores, siendo interés fijo al principio del préstamo y luego variable.	Si durante el periodo del interés fijo, el mercado baja, no se beneficiaría.
Cuota fija	La cuota fija a pagar es siempre la misma, aunque varíe el interés, con lo que en cada revisión se ajusta el plazo del préstamo.	Incertidumbre sobre el plazo.

INDICES

Los prestamos a interés variable suelen tener el primer año o los primeros 6 meses un tipo de interés promocional bajo. Es a partir de la revisión (6 o 12 meses) cuando se aplica el índice de referencia más un diferencial. Los índices referenciales son los que las entidades de crédito se basan para calcular el tipo de interés que se aplicará, y son medidas del precio del dinero. Hay varios:

Bancos	Tipo medio de los prestamos hipotecarios a mas de tres años para la adquisición de vivienda, concedido por los bancos.
Cajas	Análogo al de Bancos pero de Cajas de Ahorro.
Tipo medio del conjunto de Entidades	Media de los anteriores.
C.E.C.A.	Tipo medio de los tipos aplicados a prestamos personales entre uno y tres años y de los prestamos hipotecarios a mas de tres años.
Deuda Publica	Rendimiento interno en el mercado secundario de la Deuda Publica entre dos y seis años.
Euribor BOE	Precio del dinero en el mercado interbancario de Madrid, es decir, el precio en el que bancos y cajas se prestan dinero mutuamente. Suele ser el mas utilizado.

 

REDONDEO

Algunas entidades aplican el llamado redondeo al cuarto de punto. Si, por ejemplo, el índice de Cajas tiene un valor de 4,85%, se redondeará al cuarto de punto siguiente, esto es, al 5%.

EJEMPLO

Nos conceden una hipoteca en la cual el interés es variable, revisable cada 6 meses, con índice de referencia Euribor, diferencial 1,25, y interés inicial 3%.

Suponiendo que el Euribor dentro de 6 meses esté al 2,38 %, significa que los primeros 6 meses pagaremos un 3% de interés. Justo a los 6 meses, y de forma automática, el préstamo se revisará, y se aplicara el Euribor vigente redondeado al cuarto de punto mayor, mas el diferencial, esto es, 2,5 + 1,25 = 3,75 % que nos durará las siguientes 6 cuotas, pasadas éstas, se volvería a revisar. Así hasta que acabara el plazo.

PLAZO

El plazo de las hipotecas varían desde unos 5 años hasta incluso 30 años. A partir de los 20 años, se paga mucho interés, y la cuota no representa una bajada significativa, por lo que muchos expertos aconsejan no irse mucho mas allá de 20 años. No obstante, los actuales prestamos son bastante flexibles, y con una "pequeña" tasa de penalización, se puede amortizar cantidades anticipadamente variando el plazo o la cuota mensual.

PRINCIPAL

Las entidades financieras suelen conceder hasta un 80 % del valor de tasación de la vivienda. La tasación es la valoración de la vivienda ofrecido en garantía por un profesional independiente, que debe cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley. Generalmente será un arquitecto o arquitecto técnico, y pertenecerá a una sociedad de tasación de bienes, que están inscritas en el Ministerio de la Vivienda. En ocasiones conceden hasta un 100% del valor de tasación, si se dispone de avalistas u otras propiedades.

TASAS Y COMISIONES

Todo préstamo hipotecario conlleva unos gastos y comisiones. Los mas significativos son:

Comisión de Apertura	Se paga a la apertura del préstamo. Suele ser alrededor del 1% del principal.
Tasación	Se paga previamente a la concesión del préstamo. Esta alrededor de 180 ¤ o unas 30.000 ptas.
Comisión de Amortización o Cancelación anticipada.	Solo se paga si en la duración del préstamo se adelanta alguna cantidad para bajar la cuota o el plazo, o se cancela por anticipado. Suele ser el 1%.

Hay que añadir un seguro de incendios obligatorio, la cuota depende de la compañía aseguradora.

 

IMPUESTOS

Básicamente hay un impuesto que hay que pagar con una hipoteca:

Actos Jurídicos Documentados (AJD):

Actualmente en la Comunidad Valenciana, se paga un 1% del principal, si bien hay algunas excepciones como familia numerosa y vivienda habitual.

GASTOS TOTALES EN UNA COMPRAVENTA CON HIPOTECA:

Los gastos totales de una hipoteca los calcularemos con un ejemplo:

Supongamos que nos conceden un préstamo de 15.000.000 ptas, con una comisión de apertura del 1%, cancelación del 1%, interés del Euribor + 1, a 20 años.

Los gastos serian:

Comisión de Apertura	150.000 ptas.
Tasación	30.000 ptas.
AJD	150.000 ptas
Gastos Notaría	±100.000 ptas.
Gastos Registros	±100.000 ptas.

Lo que hacen un total de 530.000 ptas. Cuando ponemos el signo ± quiere decir que es un calculo aproximado y no exacto. A esto hay que sumarle los gastos de compraventa, esto es, Notaria, Registro e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Nuestra empresa dispone de un servicio de gestoría para facilitarle todos estos tramites.

Si tomamos el índice Euribor del mes de marzo de 2003 de referencia: 2,41%, tendríamos un tipo de 2,41 . 2,50 + 1 = 3,50 %, por lo que a 15 años pagaríamos una cuota aproximada de 107.152 ptas al mes.

HAGA CUENTAS USTED MISMO

Usted mismo puede calcular la cuota mensual resultante de una hipoteca dado el principal, los años y el tipo de interés. También puede calcular cuanto tendría que pedir a una financiera, si fija la cuota mensual a pagar, dado los años y el tipo. Utilice la siguiente aplicación, que se basa en el sistema francés: el mas utilizado para cuotas constantes. Debe tener en cuenta que la cuota mensual sea cómoda de pagar y no tenga problemas si surge cualquier imprevisto, por lo que se aconseja que la cuota mensual no supere el 35% de sus ingresos.

 

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